일본부동산 폭락이유

기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억 엔 수준이었지만 85~90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조7000억 엔 규모로 치솟았고 부동산값은 천정부지로 끝이 보이지 않을 정도로 값이 뛰었다.

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그러나 이후 부동산거품이 붕괴하면서 일본은 소위 ‘잃어버린 10년’으로 접어들게 된다. 부동산 가격이 하락하면서 91년 이후 집값이 60%, 상업지의 경우 80%까지 폭락했다. 부동산을 많이 보유하거나 부동산대출 비율이 높았던 은행과 기업들이 줄파산하는가 하면 내수위축, 경기침체 심화, 부동산 가격하락의 악순환이 장기간에 걸쳐 반복되는 값비싼 대가를 치르게 됐다.

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당시의 일본정부는 왜 이런 사태를 방치하고 있었을까. 그 원인에 대해서는 다양한 분석이 있겠지만 대체로 정부의 대응정책이 안이했으며 너무 늦었다고 전문가들은 지적하고 있다.

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땅값이 급등하면서 부동산문제가 심각하다는 인식이 일부에서 있었으나 안이하게 바라본 정부 내의 다른 이견 때문에 종합적인 대응책을 사전에 수립하지 못했다는 것이다. 당시 금융권의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 올랐지만 투기적 수요를 잡는 정책을 시행하는 시기가 너무 늦었다는 것이다.

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땅값이 오를대로 오른 후에야 ‘부동산 관련 융자 총량규제법’을 제정, 양도차익의 60% 징세, 토지거래제한, 감시구역제도 도입, 보유세 강화, 특별토지 보유세 대상 확대 등의 조치를 취했지만 뒷북만 치는 결과가 되었다.

또한 정부 정책 간에 손발이 맞지 않았던 것도 원인 중의 하나로 진단한다. 예를 들면 부동산 대책과 금융대책이 별개로 움직였다는 것이다. 국토청에서는 부동산 단기차익을 노린 양도에는 중과세 정책을 실시했으나 대장성에서는 오히려 금리를 낮추면서 시중통화량을 늘린 것이다.

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대장성에서는 1985년 프라자합의로 엔고를 지속해 나가야 하는 상황에서 일본의 내수를 진작시키고 경기를 살리기 위해서는 시중의 통화유통량을 늘려나가야 한다는 생각을 갖고 있었기 때문이다. 그러나 풀려나간 돈은 곧바로 부동산으로 투입되면서 땅값 상승을 부채질했다.

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우리의 경우, 일본의 거품현상과 반드시 동일하지는 않지만 일부 유사한 부분이 있다. 서울 및 지방의 일부 지역에서 촉발된 국지적 집값과 토지값 폭등이 일본에서 시작된 버블 팽창기와 유사하다고 전문가들은 보고 있다.

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저금리하의 과도한 시중유동성, 금융기관의 공격적 부동산 관련 대출 확대 등의 요인이 비슷하다. 다른 점이라면 우리는 투기적 가수요에 의해 집값이 오르고 있고 일본은 기업이 중심이 된 상업용 부동산 매입으로 부동산 가격이 급등했다는 것이다.(대한민국정책브리핑)

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홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 "일본은 다른 어떤 나라와도 비교하기 어려울 정도로 특이한 부동산 시장"이라고 설명했다. 부동산 가격의 유례없는 상승률과 기업들이 주도한 버블이었다는 점, 금리인하 타이밍과 주택공급 정책에 대한 일본정책 당국의 잘못된 판단 등이 20년 장기불황을 초래했다는 게 홍 팀장의 분석이다.

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1990년을 전후한 일본의 부동산 시장 버블 규모는 상상을 초월하는 수준이었다. 당시 일본 동경 도심 내 자리했던 일본왕의 거처 황거(皇居) 일대 부동산 가치평가액이 미국 캘리포니아 전체를 사고도 남을 정도였다. 홍 팀장은 “우리나라에 빗대면 황거 일대는 광화문 정도로 볼 수 있다”며 “한바퀴를 걸어서 도는데 1시간 정도 걸리는 반경 5km 내외의 작은 땅이 42만㎢의 캘리포니아보다 비쌌던 것”이라고 설명했다. 부동산 버블이 정점을 찍었던 1990년 당시 일본의 GDP(국내총생산량) 대비 토지가격 비율은 5배를 초과했다. 이 수치는 1955년 1.3배에서 1987년 4.7배까지 치솟아 1990년 최고점을 기록했다. 같은 시기 우리나라의 GDP 대비 토지가격 비율은 2.2~2.3배 수준을 유지했다.

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세계 시장과 비교해도 일본은 독보적이다. 1913년부터 2013년까지 전세계 실질부동산가격(물가상승률을 감안한 부동산가격)을 분석한 자료에 따르면 대부분의 국가는 100년 간 적게는 4배에서 많게는 9배까지 올랐다. 그러나 일본은 부동산 가격이 폭등했던 1990년 가격이 1913년의 30배를 넘어섰다. 홍 팀장은 “절해고도에 있는 갈라파코스섬에는 다른 지역에서 볼 수 없는 생물들이 많이 산다”며 “일본이 부동산 시장에서는 갈라파고스와 같은 존재여서 다른 어떤 나라와도 비교하기가 어렵다”고 말했다.

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“기업이 버블의 주범”

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일본의 당시 부동산 폭등장은 1985년 플라자합의가 주효했다는 분석이다. 미국, 프랑스, 독일, 일본, 영국재무장관이 외환시장 개입에 의한 달러화 강세 시정에 합의하면서 ‘엔고’ 불황이 시작됐다. 당시 달러당 240~250엔 수준이었던 환율은 100엔까지 떨어졌다. 수출 경기가 부진에 시달리면서 일본중앙은행은 1985년 5% 수준이었던 금리를 2.5%까지 인하했다. 금리를 낮추면 엔화 매수 심리가 약해져 환율이 떨어지는 것을 막을 수 있을 거란 판단에서였다

금리가 인하되자 기업들이 대출을 받아 재테크에 나서기 시작했다. 1989년 금융권을 제외한 일반 기업체의 부동산 매수 규모가 10조엔을 넘어섰다. 홍 팀장은 “내수경기를 부양해 부진을 완화한다는 취지였으나 부작용이 나타나면서 기업이 버블의 주범이 됐다”고 설명했다. 그 당시 소득대비 주택가격 배율(PIR)을보면 동경의 핵심 지역의 경우 1984년 6.9배에서 1987년 11배, 1988년에는 15배까지 올랐다. 연소득의 15배 수준으로 주택 가격이 상승했다는 의미다.

부동산 가격이 폭락한 1990년대 초반 일본이 정권 교체와 일본은행 독립 등 국내 이슈로 빠른 조치가 어려웠던 점이 장기불황을 이끌었다. 홍 팀장은 “일본 중앙은행은 1991년부터 1992년까지 일본 경제성장률이 무너지고나서야 금리인하 조치를 취했다”고 말했다. 일본정책당국의 잘못된 판단도 부동산 폭락으로 인한 불황을 장기화 한 원인이 됐다. 일본주택공급 추이를 보면 버블이 정점이었던 1990년 160만호를 공급한데 이어 1990년 중반 내내 연간 140만~160만호를 지었다. 이 시기에는 임대아파트, 임대연립주택 주택공급이 특히 늘었다. 홍 팀장은 “경기를 부양하겠다며 주택을 더 많이 공급하는 정책을 펼친 것이 결국 일본 부동산 시장을 구렁텅이로 몰아넣었다”고 평가했다.(한경 2018.10)

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일본은 1980년대 중반 토지·주택 신화가 있었다.

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당시엔 문자 그대로 자고 나면 땅값과 집값이 뛰었다. 은행에서는 토지와 주택 소유자에게 향후 가격 인상분까지 감안해 담보 대출을 해줬다.

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일본 정부도 별다른 대책을 마련하지 않았다.

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오히려 정부는 버블을 조장하기까지 했다. 1985년 플라자 합의로 엔화가치가 급등하자 통화당국은 경기위축을 막고 내수를 활성화하고자 과도하게 금융완화정책을 펼쳤다.

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돈이 시장으로 마구 풀리자 일본 국민은 주식과 부동산 시장으로 몰려들었다. 자고 나면 뛰는 부동산 가격은 온 국민을 부동산 투기로 몰아넣었다.

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거품이 거품을 불러오는 날, 언제 폭락할지 모르는 상황에서 사실상 '폭탄 돌리기'를 거듭하는 날들의 연속이었던 셈이다.

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일본 내각부와 일본경제연구센터 등의 자료에 따르면 일본 주가는 1989년말을 기준으로 플라자 합의 이전인 1984년말 대비 237%나 상승했고, 부동산 가격도 66% 올랐다.

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문제는 1990년대 들어서면서 일어났다.

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지나친 자산 거품과 물가상승 압력을 더는 방치할 수 없다고 판단한 일본은행이 금융긴축 정책으로 돌아서면서 한순간에 거품이 붕괴한 것이다.

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일본은행은 1989년 5월부터 1990년 8월까지 5차례에 걸쳐 기준금리를 3.5% 포인트나 올렸고, 대출총량 규제를 도입해 부동산 및 건설업에 대한 대출을 사실상 동결했다.

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효과는 즉시 나타났다.

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도쿄증시 대표 지수인 닛케이 지수는 1989년말 38,000 포인트 선에서 1990년 4월 29,000 포인트 선으로 폭락했고, 같은 해 10월에는 한때 20,000 포인트도 붕괴했다.

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은행과 기업은 줄도산했다. 1991년부터 2000년대 초반까지 경제성장률은 제로 상태였다.

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부동산가도 1990년말 이후 급락했다. 2014년말 기준으로 1990년말 대비 평균 65.8%가 하락했다. 그야말로 반토막, 그리고 그보다 더 떨어진 부동산이 속출한 것이다.

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과도한 부동산 거품에 따른 부작용→중앙은행 대출규제→거품붕괴로 이어지는 악순환이 짧게는 10년, 길게는 20년가량 일본 경제를 부진의 터널로 몰아넣었다.

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은행과 기업의 줄도산, 주택 등 부동산 가격 폭락, 소비자들의 구매력 하락 등이 맞물리며 일본은 '잃어버린 10년' 또는 '잃어버린 20년'을 맞게 되는 것이다.

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길게 볼 때 1990년대 초반에서 2010년대 초반까지 이어지는 이른바 '경기침체 장기화'는 저성장·저물가·저고용으로 요약할 수 있다.

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일본의 1980~1990년 경상 GDP 성장률은 연평균 6.2%였지만, 1990~2014년에는 연평균 0.4%로 낮아졌다. 이 기간 실질 GDP 성장률은 4.6%에서 0.9%로 급격히 둔화했다.

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고용시장 상황도 지속해서 악화했다. 취업자수 증가율은 1980년대 연평균 0.9% 수준이었지만, 1990년대는 0.2%로 둔화했다. 2000년대에는 -0.2%라는 충격적인 결과로 이어졌다.

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그러나 일본 경제와 부동산 시장도 최근 몇 년 사이 상당히 호전되는 분위기다.

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여기에는 2012년 12월 취임한 아베 신조(安倍晋三) 총리의 강력한 금융·재정 경기부양 정책이 큰 역할을 한 것으로 평가된다.

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아베 총리는 일본은행과의 정책협조를 통해 제로금리에 이어 마이너스 금리를 도입하고, 소비자물가상승률 목표치를 2%로 정했다.

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매년 본예산 외에도 많을 경우 20조엔에 달하는 추경예산을 편성하는 재정 정책도 구사했다.

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아베 정권의 목표에는 미달하지만 이런 정책이 지속하면서 내각부에 따르면 올 4~6월 실질 국내총생산(계절 조정치 GDP)이 직전 분기에 비해 연율 기준 1.9% 증가했다.

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일본부동산경제연구소 조사결과 이런 경기호전 분위기를 타고 수도권의 신축맨션(한국의 아파트에 해당) 가격은 1990년대 초반 거품경제 시기 수준으로 올라간 것으로 나타났다.

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연구소에 따르면 지난해말 도쿄와 인근 3개현의 신축맨션 평균 가격은 전년 말에 비해 7.6% 상승한 5천908만엔(약 5억9천800만원)이었다.

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이는 27년만의 최고 수치다.

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거품경제 시기인 1989년과 1991년보다 높은 수치라고 연구소측은 밝혔다.

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니혼게이자이신문은 현재의 부동산가 상승추세가 거품경제 당시와는 다르다고 지적했다.

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거품경제 시기의 경우 도시와 교외 지역을 불문하고 '묻지마' 투자 양상으로 가격이 일제히 상승했지만, 최근의 가격상승은 도심 및 주요 지하철역 인근의 재개발 지역이 주도하고 있다는 것이다.(연합뉴스 2018.09)

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노무현 정부에서 청와대 홍보수석을 지냈던 조기숙 이화여대 교수는 과거 일본 집값 폭락에 대해선 도쿄 인근에 신도시를 어마어마하게 만들어 아파트를 건설했고, 그 때문에 도쿄도 일시적으로 아파트 값이 하락했다며 “얼마 후 신도시는 공동화가 되었고 도쿄 집값은 꾸준히 오르기 시작했다. 중심부는 별로 떨어진 적도 없다”며 “일본 신도시 몰락을 수도권 집중이 높은 우리나라에 적용하는 것은 말이 안 된다”고 했다. 조 교수는 작년에 집을 샀다고도 했다.(조선일보.2020.06)

일본 대도시 집값이 가파르게 오르기 시작한 것은 1987년의 일이다. 1986년 매매가가 10억 원이던 집이 1990년에는 24억 원에 거래됐다. 6대 도시 평균 집값이 그랬으니, 도쿄의 인기 있는 주택가에서는 상승 폭이 더 컸을 것이다. 주식시장의 버블은 1989년 말을 정점으로 끝났지만 대도시의 집값은 1991년까지, 지방의 집값은 1992년까지도 소폭 올랐다. 주식은 망해도 부동산은 망하지 않는다는 ‘부동산 불패’의 믿음 때문이었다. 그러나 이후 10년이 넘도록 부동산 가격이 하락에 하락을 거듭하자 부동산 불패는 추종자가 없는 낡은 신화로 추락했다.

‘아베노믹스’가 시작된 2013년 6대 도시 주택가 지가(地價)는 30년 전인 1983년 수준까지 내려가 있었다. 버블 붕괴 후 15년이 지난 2006년에 도쿄를 비롯한 일부 대도시에서 집값이 반등하기도 했지만 불과 2, 3년 후 다시 하락세로 돌아섰다. 인구가 감소하고, 마을이 사라지는 나라에서 이상한 일도 아니다. 그러나 2013년 이후에는 지속적으로 집값이 상승하는 지역이 일부 나타나기 시작했다. 일본인들도 예상하지 못한 새로운 현상이다.

일본의 47개 광역지자체 중 2011년 대지진의 영향을 받은 미야기현과 후쿠시마현을 논외로 하면, 10개 지자체에서 6년 연속 집값이 상승했고, 그중 4개 지자체에서는 연평균 증가율이 1%를 넘었다. 오키나와, 도쿄, 히로시마, 후쿠오카 순으로 집값 상승률이 높다. 그리고 이 네 곳은 15세 미만 인구 증가율 순위에서도 1∼4위를 차지한다. 일본에서는 인구가 증가하는 곳이 아니라 15세 미만 인구가 증가하거나 감소율이 낮은 곳에서 집값이 오른다.

일본의 어린이 인구는 매년 1% 내외로 감소하고 있지만 도쿄에서는 0.5% 내외 증가하고 있다. 도쿄에서 어린이 인구가 증가하는 것은 아이가 있는 젊은 부모들이 도쿄로 이주하고 있기 때문이다. 2005년까지 도쿄는 청장년층이 떠나는 도시였다. 버블기에 형성된 살인적 집값 때문이다. 청장년층은 도쿄의 집값이 버블기 이전으로 돌아간 2000년대 중반이 되어서야 도쿄로 돌아오기 시작했고 그들이 돌아오자 도쿄의 집값이 하락을 멈췄다. 그러나 경기가 회복되기 전에 집값이 올라가는 일은 없었다. 도쿄의 오피스 공실률이 10%에서 2%까지 지속적으로 하락하자 도쿄의 집값이 그제야 올랐다.(박상준 객원논설위원·와세다대 국제학술원 교수 2019.10)

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일본의 부동산 버블 붕괴가 경기침체의 발단이 된 것은 사실이지만 일본경제가 그 후 10년 이상 침체하게 된 데에는 부동산 버블 붕괴가 유일한 원인은 아니었음에 주목할 필요가 있음.

첫째, 부동산 버블 붕괴 때문에 부실채권 문제가 10년 가까이 해결되지 못하면서 일본경제의 회복을 가로막았던 것은 아님.

둘째, 버블 기간인 1980년대 후반에 누적된 과잉설비가 너무 많아 이것이 해소되기까지 상당 한 시일이 걸렸고 그동안 신규투자가 일어날 수 없어 경기의 본격 회복이 어려웠음.

셋째, 버블 기간 중 너무 많은 인력을 고용하였으나 경기침체 이후 과잉고용을 적극적으로 조정하지 않고 장기침체가 이미 2/3 정도 진행된 시점에 가서야 비로소 본격적인 고용조정을 시작한 결과 고용조정에 따른 불안감으로 경제심리가 장기간 위축됨.

결국, 일본이 장기침체에서 벗어나지 못했던 데에는 부동산 버블 붕괴도 중요했지만, 버블기인 1980년대 후반에 걸쳐 실물경제에 누적된 과잉투자 및 과잉고용, 그리고 금융권에 발생한 문제를 적극적으로 해결하지 않고 10년 가까이 끌었던 정부의 미온적 대응으로 부실채권이 조기 에 해소되지 못했던 점 등 세 가지 요인이 버블 붕괴보다 오히려 더 중요한 원인이었음.

만약 우리나라 부동산 가격이 하락을 시작한다면 경기를 위축시킬 것이며 그에 따른 경제적 파장이 상당히 클 것으로 예상되나 그것이 곧 일본과 같은 장기침체의 시작을 의미한다고 볼 수 있는지는 의문임.

먼저, 부동산 가격하락이 시작된다면 주가처럼 단시일 내에 폭락하기보다는 일정 비율로 계속 하락할 가능성이 높으므로 가격하락 즉시 금융부실이 폭증하지는 않을 것으로 예상됨.

소폭의 부동산 가격 하락에도 곧바로 부실채권이 폭증하여 금융권의 자금중개기능이 마비될 정도로 금융권 부동산 대출구조가 취약한 것이 아니라면 버블붕괴가 금융을 통해 경제전반에 걸쳐 부정적 영향을 확산시킬 연결고리는 아직 형성되어 있지 않다고 판단됨.

부동산 가격하락으로 경기가 침체되고 일부 금융기관에 문제가 생기더라도 1990년대 일본정부처럼 문제해결을 지연시키지 않는다면 침체의 장기화를 막을 수 있다고 봄.

현재의 부동산 버블은 기업의 상업용 건물보다는 주로 주거용 건물을 중심으로 하고 있기 때문에 하락속도는 생각보다 급격하지 않을 가능성이 있음.

한편, 일본과 달리 우리나라의 부동산 버블이 발생 및 확장 과정을 밟았던 2002년부터 현재까지의 기간 동안 과잉투자나 과잉고용이 누적되지는 않았기 때문에 버블 붕괴로 인해 경기침체가 발생하더라도 일본과 같이 과잉시설 및 과잉인력의 해소를 위한 장기간의 조정기간이 반드 시 필요하지는 않을 것으로 판단됨(한국금융연구원.2006)