미분양관리지역이란?

 부린 이인 저는 최근 부동산 칼럼을 보다가 현재 거주 지역이 미분양 관리지역임을 알게 되었습니다. 곧 있으면 이사를 해야 하고, 과연 대출을 받아 집을 사도 될까? 궁금한데요. 미분양 관리지역이란 무엇이고, 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

 미분양 관리지역은 정부가 지난 8·25대책 발표 당시 도입한 것으로 ‘미분양 주택이 증가하고, 미분양 주택 해소도 저조한’ 지역을 말합니다. 한 마디로 정부가 볼 때 미분양이 늘어 특별 감시가 필요한 곳이란 뜻인데요.

 선정 요건을 보면 일차적으로 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 중에서도, 최근 3개월간 전월보다 미분양 세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이거나, 당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 2배 이상인 지역을 선택합니다. 이는 단기간 내 미분양 해소가 어려운 지역으로 볼 수 있습니다.

 이 때문에 관리지역으로 지정되면 정부의 집중 관리를 받게 된다는데요. 해당 지역에서 시행사나 시공사가 신규분양을 할 때 분양보증 절차를 엄격하게 하는 것을 통해 정부의 관리·감독이 이뤄집니다. 대부분 사업용지 매입 전에 반드시 주택도시 보증 공사(HUG) 예비심사를 받기 때문에 분양보증은 정부가 주택공급을 적절하게 통제하는 수단으로 활용된다고 합니다.

 

제 46차 미분양관리지역 현황을 살펴볼게요.

 수도권 1개, 지방은 16개지역입니다. 

전달과 비교하면 경기 양주·화성, 인천 중구, 대구 서구·달성군, 강원 춘천·원주, 충북 청주, 전남 목포, 경북 구미·포항, 경남 김해·사천 등 13곳이 미분양관리지역 선정사유(미분양증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려) 해소와 모니터링 기간 만료로 제외됐습니다. 경기 평택은 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역으로 지정돼 미분양관리지역에서 해제됐습니다.

 

이로써 미분양관리지역은 경기 안성, 부산 부산진구, 강원 속초·고성·동해, 충북 증평, 충남 당진·서산, 전남 영암, 경북 영천·김천·경주, 경남 양산·통영·거제·창원, 제주 서귀포시 등 총 14곳입니다. 이번에 신규 편입된 미분양 지역은 없습니다.

 

선정기준 아래의 4가지 입니다.

• 미분양증가 : 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역

• 미분양 해소 저조 : 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역

• 미분양 우려 : 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시, 도 중에서 최근 3개월간 미분양세대수가 30%이상 증가                    한 달이 있거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대전월보다 수의 1,5배 이상인 지역

                                   가. 최근 3개월간 전월보다 인허가실적이 50%이상 증가한 달이 있는 지역

                                   나. 당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가 실적의 2배 이상인 지역

                                   다. 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근                                          3개월간 평균 초기분양률보다 10%이상 감소한 지역 

• 모니터링 필요지역 : 1호부터 3호의 어느 하나에 해당된 수 3개월 미경과 지역

 HUG는 "미분양 주택수 감소 추세를 고려해 이달부터 미분양관리지역 모니터링 기간을 기존 6개월에서 3개월로 단축한다"면서 "이번에 미분양관리지역에서 해제된 지역들은 3개월의 모니터링 기간이 만료된 곳들"이라고 했습니다. 이어 "(이달부터) 투기지역·조정대상지역·투기과열지구·고분양가 관리지역으로 지정된 경우 미분양관리지역 제도 취지와 상반돼 미분양관리지역에서 자동 해제하기로 했다"고 밝혔습니다.

 

 미분양 관리지역에서 신규 분양을 받거나 기존 주택을 매매하는 것은 주의해야 한다고 하는데요. 미분양 물량이 줄어들거나 모두 해소되기 전까지는 분양권 웃돈 형성이나, 매매가격 상승 등이 어려운 지역으로 볼 수 있기 때문입니다. 

 

 반면, 미분양 때문에 정말 문제가 되는 지역인지 제대로 따져보지 않으면, 신규 아파트를 프리미엄 비용 없이 매수할 기회를 오히려 놓칠 수도 있다는 겁니다. 따라서 미분양관리지역의 미분양 아파트들도 반드시 현장에서 확인해 봐야 한다는 의견도 있습니다. 그렇지만 미분양 단지들은 분양 완판 단지들보다 객관적인 가치 평가에서 뒤지는 것은 사실이고, 미분양이 된 것에는 다 이유가 있기 마련이기 때문입니다. 따라서 상품만 보는 것이 아니라, 입지 조건을 먼저 분석하신 후에 미분양 아파트의 미래가치를 판단하는 것이 좋다고 합니다.