입주권과 분양권

재개발과 재건축의 차이점 : 내가 살고 있는 마을 전체가 전부 개발되면 재개발에 해당되고 내가 살고 있는 아파트 단지만 개발한다면 재건축이라고 이해하면 쉽습니다. 덧붙이면 재개발이란 낡은 단독주택, 다세대 등이 밀집한 불량 거주지를 철거하고, 기반 시설인 도로와 하수도 등을 정비하여, 아파트 중심의 새로운 주거지로 만드는 사업입니다.

 반면, 재건축은 기반 시설인 도로 등은 유지, 기존의 오래된 아파트나 연립주택을 허물고 그 자리에 다시 신축을 하는 것을 말합니다.  재개발사업은 조합의 설립, 사업시행인가 등 일련의 과정이 진행됩니다. 관리처분계획이 인가되면 그때부터 일반 주택이 조합원 입주권으로 바뀌게 되면, 현재의 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리인 '입주권 상태'가 되는 것이랍니다.

 

 

 

입주권 : 재개발이나 재건축에 있어 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획의 인가를 받으면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀝니다. 관리처분이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택은 멸실된 것으로 보기 때문에 이때부터 조합원들에게 새로 지어지는 공동주택에 입주할 수 있는 지위(권리)가 부여됩니다. 건설사가 제공하는 다양한 혜택(거주 이주비 지급, 발코니 무료 확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받아볼 수 있어 선호하는 이들이 많다고 합니다.

 

 

 

재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면 사용검사필증교부일 또는 임시사용일 기준으로 입주권이 아닌 주택으로 분류한다고 해요. 재개발, 재건축, 지역 주택조합 등으로 진행되는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당되며 조합원 분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있다고 합니다.

 

이때 일반 분양으로 취득한 권리가 바로 분양권입니다.

 

분양권 : 분양권은 입주권을 가진 사람들에게 우선적으로 공급이 끝나고 남은 세대를 공급받는 것을 말하며, 아파트 분양의 권리를 주장하기 위해서는 청약신청을 통해 당첨이 되어야 권리를 주장 가능합니다. 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀝니다. 계약을 통한 거래인만큼 주택형과 동, 호수가 확정된 경우가 많습니다.

 

 

 

 

입주권은 주택수에 포함 되지만, 분양권은 주택수에 여태까지 포함되지 않았습니다. 하지만 앞으로는 분양권을 보유한 1주택자가 집을 팔 때는 비과세 혜택을 주지 않는 내용의 세법 개정이 추진된다고 합니다. 일시적 2주택이라도 분양권이 주택수에 포함돼 3 주택 중과세율이 적용된다. ‘7·10 대책’의 후속 조치입니다.

 

 14일 국회에 따르면 고용진 더불어민주당 의원은 이 같은 내용을 담은 ‘소득세법’ 개정안을 지난 10일 대표 발의했습니다. 7·10 대책이 나온 직후이지요. 개정안엔 지난해 ‘12·16 대책’에서 추진하던 1 주택 장기보유 특별공제 요건 강화와 이번 대책의 양도소득세율 인상 등의 내용이 담겨 있습니다. 다주택자의 주택수를 따질 땐 분양권을 더하기로 했습니다.

 

 청약 등에선 분양권도 주택으로 간주하지만 현행 세법에선 주택으로 보지 않습니다. 개정안은 분양권도 재개발·재건축 조합원 입주권과 마찬가지로 주택으로 간주하기로 했다고 합니다. 이 경우 해당 분양권을 팔 땐 비과세가 적용되지만 다른 주택을 팔 땐 분양권까지 주택수에 더해 중과세율을 따집니다.
 문제는 범위인데요. 분양권을 주택으로 간주하는 건 앞서 12·16 대책에서 처음 나온 내용입니다. 당시엔 조정대상지역 분양권에 한해 중과 대상 주택에 포함하기로 하고 후속 입법이 추진됐지만 이번 개정안대로라면 지역을 가리지 않고 모든 분양권이 주택수에 포함된다고 합니다. 

 

투자비용, 세제혜택, 정책내용 등도 꼼꼼하게 따져보고 입주권과 분양권 투자를 결정해야 합니다.