-
부린 이(=부동산에 대한 지식이 어린이 수준;;)가 오늘은 양도세에 대해 알아보려고 합니다.
집을 살때는 취득세를 납부합니다.
주택 가격에 따라 1~3%의 세율로 지방자치단체에 낸답니다.
지방교육세와 농어촌특별세까지 납부하면 됩니다.
집을 팔때는 양도소득세, 일명 양도세를 납부해야 하는데요.
이게 세법이 너무 자주 바뀌어서 까다롭다고 하네요.
최근 2~3년 새 개정사항이 많기 때문에 세금 문제를 먼저 파악하는 게 중요합니다.
2017년 이후 부동산 대책이 무려 18차례이상(와우...;;;) 발표되었다니 말 다했죠.
집이 한채만 있다면 양도세를 적게 낼 수 있다고 합니다.
이것을 '1세대 1 주택 비과세'라고 합니다.
실거래가 9억 원 이하인 집 한채만 가진 사람이 집을 팔면 양도세를 내지 않습니다.
물론 2년 이상 보유해야 하고, 서울 등 조정대상지역 내 주택인 경우에는 2년 이상거주해야 합니다.
실거래가 9억 원이 넘으면 양도세를 내야 하지만,
각종 공제규정이 있어 실제 납부세액은 미미합니다.
예를 들어 5년 전 9억 원이었던 아파트를 10억 원에 팔면
1억 원의 차익이 생기지만, 양도차익은 9억 원이 넘는 부분만 따로 계산해서 1000만 원으로 떨어집니다.
여기에 5년 보유 장기보유 특별공제율 40%를 적용해서 400만 원을 공제하고, 양도소득 기본공제 250만 원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 350만 원에 불과합니다.
과세표준에 최저세율인 6%를 적용하면 실제 납부할 양도세는 21만 원입니다.
5년 사이 1억 원 오른 10억 원짜리 아파트를 불과 21만 원의 양도세만 내고 팔 수 있다는 얘기죠.
똑같은 아파트를 10년 동안 보유했다면 양도세를 전혀 내지 않습니다.
장기보유 특별공제율이 80%로 올라가기 때문이죠.
장기보유 특별공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도를 말합니다.
오랜 기간 동안 부동산 시세가 올라 큰 차익이 누적됐을 때,
세 부담이 급증하는 부작용을 방지하고 집을 장기 보유할 유인을 제공하는 정책입니다.
과거에는 1 주택자는 양도세가 아예 없고 예외적으로 양도가액 9억 원이 넘는 고가 주택에 한해서만 과세했습니다.
예를 들어 양도가액이 12억 원이라면 양도차익 중 9억 원은 비과세 해주고 3억 원에 대해서만 세금을 매겼습니다.
3억원 과세 시에도 보유 기간에 따라 1년에 8%, 최대 10년 80%의 장기보유 특별공제를 적용했습니다.
하지만 이제는 보유 기간뿐 아니라 거주 기간에 따라 장기보유 특별공제율이 달라집니다.아무리 오래 보유하고 있었다 해도 2년 거주 요건을 채우지 못하면 특별공제율이 최고 80%에서 30%까지 확 줄어듭니다.
실거래가 9억 원 초과분에 대한 양도차익 1000만 원에서
장기보유 특별공제 800만 원을 빼고, 기본공제 250만 원까지 적용하면 과세표준은 0이 됩니다.
양도차익이 늘어날수록 세금도 더 늘어나는데요.
5년 전 5억 원에 취득한 아파트를 10억 원에 팔면 양도세로 305만 원을 내게 됩니다.
이 아파트를 10년 보유했으면 양도세는 45만 원으로 떨어집니다.
양도차익의 1%도 못 미치는 수준의 세금만 내는 셈이죠.
하지만 주택수가 2채를 넘어가면 양도세가 급격히 불어납니다.
정부가 집중적으로 규제하고 있는 다주택자 중과세 정책 때문입니다.
조정대상지역 내에서 집을 파는 2 주택자는 기본세율(6~42%)에 10% 포인트를 얹어서 적용하고,
3 주택자는 기본세율의 20% 포인트를 높여서 계산합니다.
즉, 2 주택자는 16~52%, 3 주택자는 26~62%의 세율로 계산한다는 의미죠.
1 주택이 아닌 1가구 2 주택이어도 비과세 되는 경우도 있습니다.
대표적인 사례가 대체취득을 위한 일시적 1가구 2주택 비과세 특례인데요.
1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 세대가 종전의 주택을 양도 전에 신규 주택을 취득해서 2주택이 된 경우입니다.
비과세 특례를 적용받기 위해서는 2가지 요건을 충족해야 합니다.
첫째는 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후
신규 주택을 취득하거나, 둘째는 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 합니다.
다만, 종전의 주택이 조정대상지역에 있고
2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 신규 주택을 취득하는 경우엔 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도해야 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
또한 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득한 경우,
취득일로부터 1년 이내에 해당 주택에 전입해야 하고,
기존 주택은 1년 이내에 양도해야 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
1가구 2주택 가운데는 세대 합가로 인한 생기는 경우도 있습니다.
첫 번째는 직계존속 동거 봉양에 의해, 두 번째는 혼인으로 인한 경우입니다.
우선 세대 합가는 1 주택을 보유한 1세대가 다시 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속(부모, 조부모 등)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우인데요.
세대를 합친 날로부터 10년 이내(2018년 2월 12일 이전 양도분은 5년 이내)에 먼저 양도하는 주택은 이를 1가구 1 주택으로 보기 때문에 보유 기간이 2년 이상이면
양도가액 9억 이하에 한해서 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
다음 혼인 합가는 1주택 보유자가 1 주택을 보유한 배우자와 혼인한 경우입니다.
이 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은
이를 1가구 1 주택으로 적용하며 보유 기간 2년 이상,
양도가액 9억 이하에 한해 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
단, 위의 경우 모두 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택일 경우 2년 이상 거주 요건도 필요합니다.
일시적 1가구 2 주택자에 해당 안 되는 2 주택자는 어떻게 해야 할까요?
이때는 2개 주택 중 하나를 장기임대주택으로 등록하고
나머지 1개 주택에 대해 거주 주택 비과세 혜택을 받는 것입니다.
물론 이때도 일정한 요건이 필요합니다.
임대 개시일 당시 주택의 공시 가격이 수도권 6억 원 이하,
수도권 이외의 지역은 3억 원 이하여야 하고, 임대는 5년 이상 해야 합니다.
임대보증금, 임대료는 연 5% 증액 제한을 만족해야 하고요.
거주 주택에는 2년 이상 거주해야 하고 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다.
단 2019년 2월 12일 이후 신규 주택 취득에 대해선
평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
세금의 세계란 복잡하네요... 여러 번 복기해야 할 거 같아요.
절세를 위해선 거주요건, 보유요건, 양도금액, 양도 기간 등 기본사항을 잘 정리해둬야 할거 같아요.
올 6월 30일까지 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우
2 주택자라도 장기보유 특별공제 혜택을 받고 양도세 중과를 피할 수 있다고 합니다.
5월이 며칠 안 남았는데요.
팔 집이 있을 경우, 보유세도 함께 아끼려면 5월 30일까지는 매각하는 것이 낫다고 합니다.
재산세와 종부세는 6월 1일 기준 보유자에게 과세하기 때문입니다.
재산세와 종부세에 대해서도 궁금해지네요@@
다음에는 재산세와 종부세에 대해서도 알아볼게요.